Park przemysłowy, który nadąży za przyszłością.
Strahinja Mladenovic, Director ESG & Sustainability w Accolade, o tym, jak zmieniają się oczekiwania najemców i co dziś znaczy „future-ready".
Jak zmieniają się oczekiwania w obszarze zrównoważonego rozwoju w sektorze industrial real estate i dlaczego ma to dziś znaczenie dla najemców?
Oczekiwania przeszły z kategorii „nice-to-have" do twardych wymagań operacyjnych. Naszym najemcom coraz bardziej zależy na niezawodności energetycznej i przewidywalności kosztów, możliwości pomiaru i raportowania danych zużycia, a także na tym, czy obiekt jest w stanie obsłużyć elektryfikację i automatyzację budynkową bez kosztownych modernizacji.
To, co widzę na rynku europejskim, to wyraźny trend „przeskoku jakościowego" — najemcy aktywnie przenoszą się do budynków bardziej efektywnych i „future-ready", a opuszczają te, które nimi nie są. Powód jest prosty: nieefektywność przekłada się bezpośrednio na koszty operacyjne, odporność biznesu i codzienną wydajność.
W praktyce oznacza to, że zrównoważony rozwój nie jest już kwestią wizerunku. To pytanie o to, czy najemca jest w stanie prowadzić stabilną działalność w warunkach ograniczeń sieciowych i rosnących wymagań wydajnościowych — oraz czy infrastruktura budynku jest gotowa na kolejną falę regulacji, taką jak gotowość pod instalacje fotowoltaiczne i BESS, ładowanie pojazdów elektrycznych czy wodorowych, a także cyfrowa kontrola systemów technicznych.
Często słyszymy określenie „parki gotowe na przyszłość" — co to oznacza w praktyce?
Dla mnie „future-ready" to budynek, który będzie nadal dobrze funkcjonował w miarę ewolucji systemów energetycznych, regulacji i operacji najemców — bez konieczności kosztownych przebudów.
Punkt wyjścia to solidna infrastruktura mediów i dostępność mocy. Nowoczesna logistyka i lekka produkcja stają się coraz bardziej energochłonne, a analizy rynkowe coraz częściej wskazują „dostateczną podaż mocy" oraz wysoką jakość specyfikacji technicznej jako warunek konieczny dla powierzchni klasy A.
To również projektowanie zgodne z kierunkiem regulacyjnym — gotowość pod instalacje PV w nawiązaniu do nowelizacji EPBD (tak, by fotowoltaika mogła zostać zainstalowana bez ingerencji konstrukcyjnej), wymagania w zakresie infrastruktury ładowania pojazdów elektrycznych oraz transparentność emisji w cyklu życia budynku.
„Future-ready" to także odporność klimatyczna. Oceniamy ryzyka klimatyczne specyficzne dla lokalizacji — intensywniejsze opady, podtopienia powierzchniowe, inne ekstrema pogodowe — a następnie wdrażamy konkretne usprawnienia tam, gdzie są potrzebne. Chodzi o to, aby budynek pozostał niezawodny, a nie stawał się kruchy w obliczu zmieniających się warunków.
I wreszcie — gotowość operacyjna. Opomiarowanie i systemy sterowania, które czynią wydajność widoczną. Bo dobra jakość danych i sterowalność zamieniają zrównoważony rozwój z obietnicy w narzędzie operacyjne.
W jaki sposób zrównoważone rozwiązania mogą poprawić codzienne funkcjonowanie najemców?
Najlepsze rozwiązania to te, które najemcy odczuwają każdego dnia: niższe i stabilniejsze rachunki za media dzięki energooszczędnemu projektowaniu i smart technologiom, lepsza kontrola dzięki monitoringowi i alertom oraz mniej niespodziewanych awarii dzięki konserwacji prewencyjnej i czytelnym danym o wydajności.
Dobrym przykładem jest inteligentne opomiarowanie wody i wykrywanie wycieków. Pomaga ograniczyć straty, zminimalizować ryzyko szkód i wzmocnić wewnętrzną kontrolę kosztów. Jednocześnie dostarcza bardziej wiarygodnych danych zużycia na potrzeby raportowania zgodnego z ESRS.
Po stronie energetycznej — instalacje OZE generujące energię na miejscu wspierają bardziej inteligentne zarządzanie zużyciem, pod warunkiem że są połączone z odpowiednim opomiarowaniem, sterowaniem oraz technologiami BESS.
Jakie trendy mają obecnie największy wpływ na rozwój parków przemysłowych w Europie?
Wyróżniłbym trzy.
Po pierwsze — moc i przepustowość sieci stają się ograniczeniem strategicznym. Wiele sieci w Europie zbliża się do granicy przepustowości, a zapewnienie niezawodnego zasilania dla bardziej energochłonnych, gotowych pod automatyzację magazynów stało się krytyczne. Lokalizacja to dziś nie tylko „kod pocztowy", ale również „dostępność mocy".
Po drugie — regulacje przesuwają się od efektywności energetycznej w stronę „cyfryzacja + ślad węglowy w cyklu życia". Kierunek EPBD obejmuje wymogi gotowości pod PV i prowadzi rynek w stronę pomiaru emisji w cyklu życia oraz standardów budynków zeroemisyjnych w dłuższej perspektywie.
Po trzecie — przyspiesza „flight to quality". Najemcy coraz chętniej wybierają nowoczesne, efektywne i zaawansowane technologicznie budynki, a są gotowi opuszczać starsze, mniej efektywne. To sprawia, że wysokiej jakości, aktywa odporne na zmiany regulacyjne i rynkowe zyskują na wartości — szczególnie tam, gdzie proces deweloperski jest obwarowany większymi regulacjami.
Patrząc w przyszłość — co zdefiniuje najbardziej konkurencyjne parki przemysłowe?
Najbardziej konkurencyjne parki łączą trzy elementy: odporność i elastyczność energetyczną, wiarygodną i mierzalną wydajność oraz gotowość regulacyjną bez tarć.
Odporność energetyczna to nie tylko dodanie paneli fotowoltaicznych. To projektowanie obiektów w sposób umożliwiający integrację OZE, ładowania pojazdów elektrycznych i inteligentnego zarządzania obciążeniem — bez zakłócania operacji. Kierunek regulacyjny i rynkowy w obszarze fotowoltaiki i elektryfikacji jest jasny.
Wiarygodna wydajność oznacza posiadanie zaplecza monitoringu i kontroli, które zamienia efektywność w coś, co można zweryfikować i poprawiać.
Gotowość regulacyjna bez tarć to przygotowanie na transparentność emisji w cyklu życia i oczekiwania zeroemisyjne — przy jednoczesnym uwzględnieniu kwestii odporności środowiskowej, które wpływają na długoterminową operacyjność budynku, takich jak gospodarka wodna i infrastruktura odporna klimatycznie.
Jaki jest jeden mit, który firmy nadal powtarzają na temat zrównoważonego rozwoju w industrial real estate?
Wciąż słyszę, że zrównoważony rozwój to albo dodatkowy koszt i warstwa PR-owa, albo certyfikat „do odhaczenia". Tymczasem realna wartość leży w dowodach operacyjnych — opomiarowaniu i systemach sterowania, które zmniejszają ryzyko i koszty. Do tego dochodzi gotowość pod infrastrukturę błękitno-zieloną.
Co zrównoważony rozwój oznacza dla najemców Accolade
→ Znaczącą część portfolio Accolade stanowią nowoczesne, wysokiej jakości obiekty magazynowo-logistyczne odpowiadające aktualnym oczekiwaniom rynku. Budynki projektowane są z myślą o elastyczności, co pozwala na efektywną adaptację do zmieniających się potrzeb operacyjnych i technologicznych najemców.
→ Obniżone koszty operacyjne dzięki energooszczędnemu projektowaniu budynków i wdrażaniu inteligentnych technologii w całym portfolio.
→ 9,4 MW zainstalowanej mocy fotowoltaicznej wspierającej bardziej efektywne i odpowiedzialne wykorzystanie energii.
→ Międzynarodowe certyfikaty zrównoważonego rozwoju zgodne ze standardem BREEAM stosowane w całym portfolio.
→ Niemal 30% portfolio zrealizowane na zrewitalizowanych terenach typu brownfield, co przyczynia się do tworzenia nowoczesnej infrastruktury w strategicznych lokalizacjach.