Co dělá průmyslový park připraveným na budoucnost?
Strahinja Mladenovic, ESG & Sustainability Director v Accolade, o měnících se očekáváních nájemců a budoucnosti průmyslových nemovitostí.
Jak se mění očekávání v oblasti udržitelnosti v průmyslových nemovitostech a proč je to pro nájemce důležité?
Očekávání se posunula od „příjemných doplňků“ k tvrdým provozním požadavkům. Naši nájemci se stále více zajímají o spolehlivost dodávek energie a předvídatelnost nákladů, o schopnost měřit a vykazovat spotřební data a o to, zda lokalita zvládne elektrifikaci a automatizaci budov bez nákladných rekonstrukcí.
Napříč Evropou se nájemci aktivně stěhují do efektivnějších a na budoucnost připravených budov a opouštějí ty, které takové nejsou. Neefektivita se přímo projevuje v provozních nákladech, odolnosti a každodenním provozu.
V praxi už udržitelnost není jen otázka image. Jde o to, zda nájemce dokáže stabilně fungovat v podmínkách omezených sítí a rostoucích výkonnostních nároků — a zda je infrastruktura budovy připravená na další vlnu požadavků, jako je připravenost na solární systémy a BESS, nabíjení elektromobilů a vodíkových vozidel či digitální řízení technických systémů.
Často slýcháme pojem „parky připravené na budoucnost“ — co to v praxi skutečně znamená?
Pro mě „připravenost na budoucnost“ znamená budovu, která dokáže dobře fungovat i v době, kdy se vyvíjí energetické systémy, regulace a provozní potřeby nájemců — bez nutnosti nákladné a rušivé přestavby.
Začíná to robustními inženýrskými sítěmi a dostatečnou kapacitou elektrické energie. Moderní logistika a lehká výroba jsou stále energeticky náročnější a průzkumy trhu stále častěji označují dostatečný příkon a kvalitní specifikace za nezbytnost pro prostory třídy A.
Znamená to také nové budovy navržené s ohledem na nadcházející regulatorní směřování: design připravený na solární panely v souladu s novelou EPBD tak, aby solární systémy šly instalovat bez zásahů do konstrukce, požadavky na infrastrukturu pro nabíjení elektromobilů a transparentnost uhlíkové stopy v celém životním cyklu budovy.
Připravenost na budoucnost ale musí zahrnovat i klimatickou odolnost. Vyhodnocujeme klimatická rizika konkrétních lokalit — přívalové deště, povrchové záplavy a další extrémní počasí — a hledáme praktická zlepšení tam, kde jsou potřeba, aby budova zůstala spolehlivá v čase, místo aby se stala zranitelnou při změně podmínek.
A konečně to znamená „provozní připravenost na budoucnost“: měřicí systémy a řízení, které zpřístupňují výkonnost, aby vlastníci i nájemci mohli řídit energii, vodu a komfort. Kvalitní data a ovladatelnost proměňují udržitelnost ze slibu v provozní nástroj.
Jakým způsobem mohou udržitelná řešení zlepšit každodenní provoz nájemců?
Nejlepší udržitelná opatření jsou ta, která nájemci pocítí v každodenním provozu: nižší a stabilnější náklady na energie díky energeticky efektivnímu designu a chytrým technologiím, lepší přehled díky monitoringu a upozorněním, méně překvapení díky preventivní údržbě a přesnějším provozním datům.
Například chytré měření spotřeby vody a detekce úniků snižují ztráty, předcházejí škodám a zlepšují spolehlivost spotřebních dat potřebných pro reporting na úrovni ESRS a interní kontrolu nákladů.
Na straně energií mohou vlastní obnovitelné zdroje podpořit chytřejší využití energie v kombinaci s řádným měřením, řízením a technologiemi BESS.
Jaké trendy v současnosti nejvíce ovlivňují rozvoj průmyslových parků v Evropě?
Vynikají tři trendy.
Zaprvé, výkon a kapacita sítí se stávají strategickým omezením. Mnoho sítí je na hranici kapacity a zajištění spolehlivé elektřiny pro energeticky náročnější, na automatizaci připravené sklady je nyní zásadní. Lokalita už není jen o poštovním směrovacím čísle — jde také o dostupnost elektrické energie.
Zadruhé, regulace se posouvá od energetické účinnosti směrem k digitální připravenosti a celkové uhlíkové stopě budov. Směřování EPBD zahrnuje požadavky na design připravený na solární systémy a tlačí trh k měření uhlíkové stopy v celém životním cyklu a k postupnému zavádění standardů bezemisních budov.
Zatřetí, „útěk ke kvalitě“ se zrychluje. Nájemci stále více preferují moderní, efektivní budovy schopné integrovat technologie a jsou ochotni opustit starší, méně efektivní prostory. To zvyšuje hodnotu kvalitních, odolných aktiv — zejména tam, kde jsou developerské plány disciplinovanější.
Co bude v budoucnosti definovat nejkonkurenceschopnější průmyslové parky?
Nejkonkurenceschopnější parky budou kombinovat tři vlastnosti: energetickou odolnost a flexibilitu, prokazatelný a měřitelný výkon a bezproblémovou připravenost na regulatorní požadavky.
Energetická odolnost neznamená jen instalaci fotovoltaiky, ale návrh areálů tak, aby obnovitelné zdroje, nabíjení elektromobilů a chytré řízení zátěže šly integrovat bez narušení provozu. Regulatorní i tržní směřování v oblasti solární energie a elektrifikace je jasné.
Prokazatelný výkon znamená mít monitorovací a řídící infrastrukturu, která z efektivity udělá něco, co lze ověřit a zlepšovat. Přesně proto se požadavky na automatizaci a řízení budov (BACS) formalizují pro větší nebytové budovy v rámci harmonogramů EPBD.
Bezproblémová připravenost na regulaci znamená být připraven na transparentnost uhlíkové stopy v celém životním cyklu a na bezemisní požadavky, a zároveň řešit témata environmentální odolnosti ovlivňující dlouhodobou provozuschopnost — jako je hospodaření s vodou a klimaticky odolná infrastruktura.
Jaký je jeden mýtus, kterému firmy v oblasti udržitelnosti průmyslových nemovitostí stále věří?
Lidé stále říkají, že udržitelnost je buď náklad navíc, nebo certifikát pro zaškrtnutí políčka. Skutečná hodnota je provozní: měřicí systémy a řízení, které snižují rizika a náklady, plus připravenost infrastruktury na to, co přijde.
Co udržitelnost znamená pro nájemce Accolade
→ Snížení provozních nákladů díky energeticky efektivnímu designu budov a chytrým technologiím u všech nových projektů
→ 9,4 MW instalovaného fotovoltaického výkonu napomáhajícího chytřejšímu využití energie napříč naším portfoliem
→ Mezinárodní certifikace udržitelnosti v souladu se standardy BREEAM u všech nových projektů
→ Téměř 30 % našeho portfolia vzniklo na revitalizovaných brownfieldech, kde vytváříme moderní infrastrukturu ve strategických lokalitách