¿Qué hace que un parque industrial esté preparado para el futuro?
Strahinja Mladenovic, ESG & Sustainability Director en Accolade, sobre las expectativas cambiantes de los inquilinos y el futuro del sector inmobiliario industrial.
¿Cómo están cambiando las expectativas de sostenibilidad en el sector inmobiliario industrial y por qué es importante para los inquilinos hoy?
Las expectativas han pasado de ser características “deseables” a requisitos operativos ineludibles. Nuestros inquilinos se preocupan cada vez más por la fiabilidad energética y la previsibilidad de costes, la capacidad de medir y reportar datos de consumo, y si una instalación puede soportar la electrificación y la automatización de edificios sin reformas importantes.
En toda Europa, los ocupantes están migrando activamente hacia edificios más eficientes y preparados para el futuro, abandonando aquellos que no lo están. La ineficiencia se refleja directamente en los costes operativos, la resiliencia y el rendimiento diario.
En la práctica, la sostenibilidad ya no es solo una cuestión de imagen. Se trata de si un inquilino puede mantener operaciones estables bajo restricciones de la red eléctrica y crecientes exigencias de rendimiento, y de si la infraestructura del edificio está preparada para la próxima ola de requisitos: preparación para energía solar y BESS, carga de vehículos eléctricos e hidrógeno, y un mayor control digital de los sistemas técnicos.
A menudo escuchamos el término “parques preparados para el futuro” — ¿qué significa eso realmente en la práctica?
Para mí, “preparado para el futuro” significa un edificio que puede seguir funcionando bien a medida que evolucionan los sistemas energéticos, la regulación y las operaciones de los inquilinos, sin necesidad de reconstrucciones disruptivas y costosas.
Eso comienza con infraestructuras robustas y disponibilidad de potencia eléctrica. La logística moderna y la manufactura ligera son cada vez más intensivas en energía, y los estudios de mercado destacan cada vez más el suministro eléctrico suficiente y las especificaciones de calidad como requisitos indispensables para espacios de Grado A.
También significa nuevos edificios diseñados para la dirección regulatoria que se avecina: diseño preparado para energía solar vinculado a la revisión de la EPBD, de modo que los paneles solares puedan instalarse sin modificaciones estructurales, requisitos de infraestructura de carga para vehículos eléctricos y transparencia en la huella de carbono del ciclo de vida completo.
Pero “preparado para el futuro” también debe incluir la resiliencia climática. Evaluamos los riesgos climáticos específicos de cada emplazamiento — lluvias más intensas, inundaciones superficiales y otros fenómenos meteorológicos extremos — y buscamos mejoras prácticas donde se necesitan, para que el edificio se mantenga fiable a lo largo del tiempo en lugar de volverse vulnerable cuando las condiciones cambian.
Por último, significa “operativamente preparado para el futuro”: sistemas de medición y control que hacen visible el rendimiento, para que propietarios e inquilinos puedan gestionar la energía, el agua y el confort. Los datos de calidad y la capacidad de control son los que transforman la sostenibilidad de una promesa en una herramienta operativa.
¿De qué manera pueden las soluciones sostenibles mejorar las operaciones diarias de los inquilinos?
Las mejores medidas sostenibles son aquellas que los inquilinos perciben en su operativa diaria: facturas de suministros más bajas y estables gracias al diseño energéticamente eficiente y a tecnologías inteligentes, mejor supervisión mediante monitorización y alertas, y menos imprevistos gracias al mantenimiento preventivo y a datos de rendimiento más precisos.
Por ejemplo, la medición inteligente del agua y la detección de fugas reducen las pérdidas, previenen daños y mejoran la fiabilidad de los datos de consumo necesarios para el reporte conforme a los ESRS y el control interno de costes.
En el ámbito energético, las energías renovables instaladas in situ pueden contribuir a un uso más inteligente de la energía cuando se combinan con medición adecuada, sistemas de control y tecnologías BESS.
¿Qué tendencias están teniendo actualmente el mayor impacto en el desarrollo de parques industriales en Europa?
Tres tendencias destacan.
En primer lugar, la potencia y la capacidad de la red eléctrica se están convirtiendo en restricciones estratégicas. Muchas redes están cerca de su capacidad, y asegurar electricidad fiable para naves más intensivas en energía y preparadas para la automatización es ahora crítico. La ubicación ya no se define solo por el código postal: también importa la disponibilidad de potencia eléctrica.
En segundo lugar, la regulación está evolucionando de la eficiencia energética hacia la preparación digital y la huella de carbono a lo largo del ciclo de vida. La dirección de la EPBD incluye requisitos de diseño preparado para energía solar y está empujando al mercado hacia la medición del carbono en el ciclo de vida y estándares de edificios de cero emisiones a medio plazo.
En tercer lugar, la “migración hacia la calidad” se está acelerando. Los ocupantes prefieren cada vez más edificios modernos, eficientes y con capacidad tecnológica, y están dispuestos a abandonar inmuebles más antiguos y menos eficientes. Esto hace que los activos de alta calidad y resilientes sean más valiosos, especialmente donde los pipelines de desarrollo son más disciplinados.
De cara al futuro, ¿qué definirá los parques industriales más competitivos?
Los parques más competitivos combinarán tres elementos: resiliencia energética y flexibilidad, rendimiento creíble y medible, y preparación regulatoria sin fricciones.
Resiliencia energética significa no solo instalar fotovoltaica, sino diseñar los emplazamientos de modo que las renovables, la carga de vehículos eléctricos y la gestión inteligente de cargas se puedan integrar sin interrumpir las operaciones. La dirección regulatoria y de mercado en cuanto a adopción solar y electrificación es clara.
Rendimiento creíble significa contar con la columna vertebral de monitorización y control que convierte la eficiencia en algo verificable y mejorable. Precisamente por eso se están formalizando los requisitos de automatización y control de edificios (BACS) para edificios no residenciales de mayor tamaño en los plazos de la EPBD.
Preparación regulatoria sin fricciones significa estar listo para la transparencia en la huella de carbono del ciclo de vida y las expectativas de cero emisiones, al tiempo que se abordan los temas de resiliencia ambiental que afectan a la operatividad a largo plazo, como la gestión del agua y la infraestructura resiliente al clima.
¿Cuál es un error común que las empresas siguen teniendo sobre la sostenibilidad en el sector inmobiliario industrial?
Muchos siguen diciendo que la sostenibilidad es un coste adicional o un certificado para cumplir un requisito formal. El valor real es operativo: sistemas de medición y control que reducen riesgos y costes, además de una infraestructura preparada para lo que viene.
Qué significa la sostenibilidad para los inquilinos de Accolade
→ Reducción de costes operativos mediante diseño de edificios energéticamente eficiente y tecnologías inteligentes en todos los nuevos desarrollos
→ 9,4 MW de capacidad fotovoltaica instalada que contribuyen a un uso más inteligente de la energía en nuestro portfolio
→ Certificaciones internacionales de sostenibilidad alineadas con los estándares BREEAM en todos los nuevos desarrollos
→ Casi el 30 % de nuestro portfolio desarrollado en terrenos brownfield revitalizados, creando infraestructura moderna en ubicaciones estratégicas