4. August 2026

Nearshoring je teprve začátek. O poloze dnes rozhoduje schopnost změny.

Nearshoring byl odpovědí na jeden z hlavních problémů včerejška: přílišnou závislost na vzdálených trzích. Další vlna výzev ale nebude spojena především se vzdáleností. Bude se týkat přístupu k energiím, cen i dostupnosti pracovní síly, tempa automatizace a regulatorních i celních změn. Společnost, která zkrátila svůj dodavatelský řetězec, ale zvolila zázemí bez rezervy v příkonu, bez možnosti rozšíření pozemku či bez flexibilní dispozice, tak vyřešila jeden problém, ale zároveň se vystavila celé řadě dalších omezení. 

Kritéria pro výběr průmyslové lokality proto prošla zásadní proměnou. Firmy po desetiletí optimalizovaly hlavní faktor: nejnižší přijatelnou cenu na vhodném místě. Dnes však nevyhrávají ti, kdo výrobu přesunuli nejblíž nebo vyrábějí nejlevněji, ale ti, kdo zvolili lokalitu schopnou adaptovat se v budoucnu i na změny, které zatím lze jen stěží předvídat. V praxi to znamená, že nejdůležitější otázkou při výběru nemovitosti už není „kolik to stojí dnes“, ale: „unese tato lokalita změny, které zatím neumím předpovědět?” 

Vzdálenost byla problémem uplynulé dekády 

Odlišme to, co už nearshoring vyřešil, od toho, co zůstává otevřené. 

Pandemie, geopolitické napětí a výpadky v námořní dopravě odhalily náklady spojené s přetíženými dodavatelskými řetězci závislými na jediném zdroji. Odpovědí bylo jejich zkrácení a diverzifikace – přiblížení výroby ke koncovým trhům a snížení závislosti na jednotlivých dodavatelích. Šlo o skutečnou strukturální změnu, nikoli o přechodný trend. 

Zkrácení dodavatelských řetězců ale vyřešilo jen jeden konkrétní typ rizika – přílišnou závislost na vzdálených trzích a globálních logistických koridorech. Většina dotčených firem už toto riziko z velké části zvládla eliminovat. Další výkyvy ale budou mít jinou povahu a jejich podobu zatím neznáme. Už dnes se ale tyto disrupce staly součástí každodenní reality – nikoli výjimkou. To potvrzuje i výzkum McKinsey, podle nějž 90 % vedoucích v dodavatelských řetězcích zažilo v uplynulých dvanácti měsících určitý typ výpadku. Firmy proto už neplánují pro riziko, které znají, ale pro schopnost reagovat na to, které zatím zůstává neznámé – a tuto schopnost do značné míry určuje i volba lokality a budovy. 

Nová hodnota lokality: schopnost pojmout změnu 

Stala-li se lokalita strategickým prvkem, její hodnotu už neměří jen výše nájmu nebo blízkost k zákazníkovi. Určuje ji také to, kolik změny dokáže areál pojmout, aniž by se sám stal překážkou rozvoje. V praxi lze schopnost adaptability hodnotit ve čtyřech oblastech – a právě ty, nikoli pouze dobrá adresa, by měly být brány v potaz při zvažování investice do konkrétní budovy: 

• Přístup na trh zůstane výhodou i zítra. Blízkost zákazníkům a koncovým trhům, klíčovým dopravním koridorům a intermodální infrastruktuře je základ. V regionalizující se ekonomice ale nejde jen o kratší dodací lhůty, ale také o schopnost přeorganizovat distribuci ve chvíli, kdy se změní mapa poptávky. 

• Příkon s rezervou, ne na hraně. Automatizace, elektrifikace vozových parků, chlazené provozy i moderní výrobní procesy udělaly z dostupné kapacity připojení k síti jeden z prvních parametrů, které nájemci při rozhodování o lokalitě zkoumají. Není ale zásadní, zda příkon stačí dnes, nýbrž zda ho lze do budoucna navýšit – to totiž určuje potenciál dalšího rozvoje areálu. 

• Pracovní síla v reálném dosahu. Ani sebelépe navržená budova nebude fungovat bez lidí. Nezáleží proto jen na poloze, ale na reálné spádové oblasti pro dojíždění, na dopravní obslužnosti a kvalitě pracovního prostředí, které nabízí průmyslový park i jeho okolí – právě to vše totiž snižuje fluktuaci i náklady na nábor. 

• Prostor pro změnu. Pozemkové rezervy pro rozšíření provozu, konstrukční připravenost na automatizaci a flexibilní dispozice rozhodují o tom, zda firma poroste na stejném místě, nebo zaplatí za stěhování. Změna přitom není jen otázkou měřítka – znamená také zpřísňující se energetické standardy, požadavky ESG a rostoucí klimatický tlak. Budova navržená s rezervou pro tyto nároky nebude vyžadovat nákladné dodatečné úpravy ve chvíli, kdy regulace nebo klima posunou úroveň standardů. 

Odolnost má svou cenu – ke slovu přichází disciplína 

V debatách o odolnosti často chybí transparentnost, která je ale víc než kdy jindy potřebná. Flexibilita není zadarmo. Rezerva v příkonu, pozemkové rezervy, vyšší technické standardy a škálovatelná dispozice představují dnešní náklad za přínosy, které se mohou projevit až za řadu let. 

Skutečná výhoda proto netkví v maximalizaci veškeré možné flexibility, ale v přesném výběru těch parametrů, na kterých u konkrétního provozu záleží. Pro firmu sázející na automatizaci budou kritické příkon a konstrukční řešení. Pro provoz závislý na lidech to bude dosah trhu práce. Pro rostoucí byznys zase pozemkové rezervy. Výběr lokality se tak stává cvičením v řízení rizik: nikoli „co by se mohlo stát“, ale „na co se reálně chceme připravit a kolik jsme za to ochotni zaplatit“. 

Co potvrzují data 

Výzkumy největších organizací, které trh analyzují, ukazují, že jde o strukturální posun, nikoli o teoretické úvahy. 

Podle Capgemini Research Institute vzrostl podíl velkých firem investujících do nearshoringu či reshoringu ze 42 % v roce 2024 na 56 % v roce 2025. Zároveň 73 % organizací rozvíjí strategii friendshoringu – tedy umísťování výroby a zásobování do zemí považovaných za stabilní ekonomické partnery. Celková hodnota plánovaných reindustrializačních investic v Evropě a Spojených státech má také v příštích třech letech přesáhnout 4,7 bilionu USD. 

K podobným závěrům dochází i výzkum McKinsey & Company: přibližně 60 % společností aktivně regionalizuje své dodavatelské řetězce a 73 % rozvíjí strategii dvojího zdrojování, jež snižuje závislost na jediném dodavateli. Výzkum společnosti Inverto ze skupiny Boston Consulting Group zase ukazuje, že více než 90 % firem považuje nearshoring a reshoring za klíčové nástroje posilování odolnosti dodavatelských řetězců a 67 % průmyslových firem plánuje další regionalizaci svých provozů. 

Závěry jsou konzistentní napříč zdroji. Firmy se nevzdávají globálního dosahu – restrukturalizují a budují modely méně náchylné vůči výpadkům, zpožděním či náhlým výkyvům nákladů. Taková regionalizace globalizaci neomezuje; činí ji odolnější. 

Prémie za odolnost, sleva za zastaralost 

Stane-li se schopnost adaptace na změnu novou klíčovou výhodou lokalit, trh průmyslových nemovitostí se v příštích letech rozdělí na dvě části. Areály a lokality, které změnu zvládnou pojmout – s rezervou v příkonu, pozemky pro expanzi, flexibilitou či vysokými technickými standardy –, si udrží svou hodnotu a zůstanou atraktivní pro nájemce hledající stabilitu. Ty, které nelze snadno přizpůsobit, začnou ztrácet: nejprve nájemce, kteří se přesunou do lepších areálů, a poté i hodnotu – tento jev je v oboru stále častěji označován jako „brown discount”, tedy sleva za zastaralost. 

Rostoucí síla střední Evropy 

V tomto světle se mění také povaha výhody střední Evropy. Region dlouho soutěžil především cenou. Dnes je jeho silou něco trvalejšího: kombinace blízkosti největším evropským spotřebitelským trhům, stále se zlepšující dopravní infrastruktury a přístupu ke kvalifikované pracovní síle. Tedy přesně těch faktorů, na nichž dnešní rozhodování stojí. 

Roli hraje i situace regionu mezi výrobními, spotřebitelskými a tranzitními trhy. Polsko, Česko, Slovensko a Maďarsko jsou přirozeně zasazeny do evropských dopravních koridorů, což umožňuje spojit výrobu, skladování a distribuci do jediné provozní sítě. Pro firmy, které chtějí zkrátit své dodavatelské řetězce, aniž by ztratily přístup na širší evropský trh, jde o výhodu, kterou samotná cena nevyčíslí. Střední a východní Evropa už nevítězí nejnižší cenovkou – vítězí svou schopností růst. 

Pohledem Accolade 

Regionalizace evropského průmyslu pro nás není novým trendem, ale strategickým faktorem, se kterým v rámci rozšiřování našeho portfolia pracujeme od prvního dne. Od roku 2011 rozvíjíme průmyslové a logistické parky v Polsku, Česku, Německu, na Slovensku, v Nizozemsku, Španělsku a Chorvatsku a lokality vybíráme nejen na základě jejich polohy vůči dopravním koridorům, ale i podle dostupné technické infrastruktury, potenciálu trhu práce a prostoru pro další rozvoj. 

Nejlépe se tato logika odráží v našich investicích na brownfieldech. Jejich revitalizace není jen přínosem pro životní prostředí a způsobem, jak omezit zábor nové půdy. Z podstaty se zakládá na využití principu flexibility: stávající infrastruktura a inženýrské přípojky a lokalita už napojená na dopravní koridory snižují riziko a zkracují čas potřebný k přípravě areálu pro nové využití. Jinými slovy, brownfield často „kapacita pro změnu“ přímo definuje.  

Neméně důležité je, že nové investice navrhujeme s ohledem na dlouhodobý rozvoj. Budovy stavíme podle standardů definovaných v dokumentu Accolade White Book, získávají certifikaci BREEAM a jsou připraveny na automatizaci, vyšší energetickou účinnost i budoucí rozšiřování. Lokalita tak zůstává hodnotným aktivem i tehdy, když se změní provozní procesy nebo obchodní měřítko nájemce. 

Vytržená citace: 

„Odolnost byznysu se utváří dávno před tím, než se rozběhne výroba nebo než se otevře distribuční centrum. Začíná už ve fázi výběru lokality a návrhu budovy. Proto se na každou investici díváme v celém jejím životním cyklu – posuzujeme přístup k infrastruktuře, prostor pro rozšíření, energetickou účinnost a celkovou flexibilitu areálu. Právě tyto prvky rozhodují o tom, zda nemovitost bude podporovat provoz nájemce i za pět, deset či patnáct let.“  - Renata Kozáková, Commercial Director, Accolade

Posun je patrný i v tom, jak se proměnily debaty s nájemci. Ještě před několika lety byla hlavním tématem dostupnost ploch a termínů dodání. Dnes se stále častěji soustředí na prostor pro další rozvoj, přístup k energii, připravenost budovy na automatizaci či plnění cílů ESG. Lokalita se stává součástí strategie firmy, nikoli pouhou adresou, na níž podniká. 

Lokalita jako součást podnikatelské infrastruktury 

Nearshoring odpověděl na otázku, kterou vznesly nedávné krize: jak nebýt příliš daleko a příliš závislý. Ta už ale patří minulosti. Otázka pro nadcházející dekádu zní jinak: jak zvolit lokalitu, která zvládne i takovou změnu, kterou zatím neznáme. 

Pro firmy, které v Evropě rozšiřují výrobu nebo logistiku, to znamená, že výběr areálu už nelze zakládat jen na hledání vhodných ploch, ale také na rozhodnutí o odolnosti, schopnosti škálovat a dlouhodobé konkurenceschopnosti. Lokalita už není pouhým bodem na mapě. Stává se součástí infrastruktury pro podnikání – a jako u každé infrastruktury její hodnota roste s tím, jak velkou změnu dokáže unést. 

  

Zdroje 

1. Capgemini Research Institute, The resurgence of manufacturing: Reindustrialization strategies in Europe and the US (2025) – https://www.capgemini.com/insights/research-library/reindustrialization-of-europe-and-us-2025/ 

2. McKinsey & Company, Supply chains: Still vulnerable – Global Supply Chain Leader Survey 2024 – https://www.mckinsey.com/capabilities/operations/our-insights/supply-chain-risk-survey-2024 

3. McKinsey & Company, Tech and regionalization bolster supply chains, but complacency looms – https://www.mckinsey.com/capabilities/operations/our-insights/tech-and-regionalization-bolster-supply-chains-but-complacency-looms 

4. Inverto (Boston Consulting Group), 90% of companies see nearshoring as key way of safeguarding supply chains – https://inverto.com/en/insights/90-of-companies-see-nearshoring-as-key-way-of-safeguarding-supply-chains/ 

5. Prologis Research, Supply Chain 3.0: New Strides in Risk Readiness – https://www.prologis.com/insights-news/research/supply-chain-30-new-strides-risk-readiness 

6. Eurostat, Global value chain disruptions and enterprise responses in the EU – https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=Global_value_chain_disruptions_and_enterprise_responses_in_the_EU