4. August 2026

Nearshoring je teprve začátek. O poloze dnes rozhoduje schopnost změny.

Nearshoring byl odpovědí na včerejší problém – přílišnou závislost na vzdálených trzích. Další vlna výkyvů ale nebude pramenit především ze vzdálenosti. Bude se týkat přístupu k energii, ceny a dostupnosti pracovní síly, tempa automatizace a regulatorních a celních změn. Firma, která zkrátila svůj dodavatelský řetězec, ale zvolila areál bez rezervy v příkonu, bez možnosti rozšíření pozemku a bez flexibilní dispozice, vyřešila jeden problém a zároveň se vystavila další sadě omezení. 

Proto prošla kritéria pro výběr lokality zásadní proměnou. Firmy po desetiletí optimalizovaly jedinou proměnnou: nejnižší přijatelnou cenu na správném místě. Dnes nevyhrávají ti, kdo výrobu přesunuli nejblíž nebo nejlevněji, ale ti, kdo zvolili lokalitu schopnou pojmout změnu, kterou zatím nedokážou předvídat. V praxi to znamená, že nejdůležitější otázkou při výběru nemovitosti už není „kolik to stojí dnes“, ale: unese tato lokalita změny, které zatím neumím předpovědět? 

Vzdálenost byla problémem uplynulé dekády 

Vyplatí se poctivě oddělit, co už nearshoring vyřešil, od toho, co zůstává otevřené. 

Pandemie, geopolitické napětí a výpadky v námořní dopravě obnažily náklady spojené s přetíženými dodavatelskými řetězci závislými na jediném zdroji. Odpovědí bylo jejich zkrácení a diverzifikace – přiblížení výroby ke koncovým trhům a snížení závislosti na jednotlivých dodavatelích. Jde o skutečnou strukturální změnu, nikoli o přechodný trend. 

Zkrácení dodavatelského řetězce ale vyřešilo jeden konkrétní typ rizika – přílišnou závislost na vzdálených trzích a globálních logistických koridorech. Většina firem to už z velké části zvládla. Další výkyvy budou mít jinou povahu a jejich podobu zatím neznáme. Už dnes se staly součástí každodenní reality – nikoli výjimkou, jak potvrzuje výzkum McKinsey, podle nějž 90 % šéfů dodavatelských řetězců zažilo v uplynulých dvanácti měsících nějaký výpadek. Firmy proto už neplánují pro riziko, které znají, ale pro schopnost reagovat na to, které neznají – a tuto schopnost do značné míry určuje volba lokality a budovy. 

Nová měna lokality: schopnost pojmout změnu 

Stala-li se lokalita strategickým prvkem, její hodnotu už neměří jen nájem nebo vzdálenost k zákazníkovi. Měří ji to, kolik změny dokáže areál pojmout, než se sám stane překážkou. V praxi se tato schopnost dá shrnout do čtyř kategorií flexibility – a právě ony, nikoli samotná adresa, za to dnes stojí zaplatit. 

• Přístup na trh zůstane výhodou i zítra. Blízkost zákazníkům a koncovým trhům, klíčovým dopravním koridorům a intermodální infrastruktuře je základ. V regionalizující se ekonomice ale nejde jen o kratší dodací lhůty, ale o schopnost přeorganizovat distribuci ve chvíli, kdy se mapa poptávky změní. 

• Příkon s rezervou, ne na hraně. Automatizace, elektrifikace vozových parků, chlazené provozy a moderní výrobní procesy udělaly z dostupné kapacity připojení k síti jeden z prvních parametrů, které nájemci zkoumají. Nerozhoduje ale, zda příkon stačí dnes, nýbrž zda ho lze zítra navýšit – to totiž určuje strop dalšího rozvoje areálu. 

• Pracovní síla v reálném dosahu. Ani sebelépe navržená budova nepoběží bez lidí. Nezáleží proto jen na poloze, ale na reálné spádové oblasti pro dojíždění, dopravní obslužnosti a kvalitě pracovního prostředí, které nabízí budova i její okolí – právě ty totiž snižují fluktuaci a náklady na nábor. 

• Prostor pro změnu. Pozemkové rezervy pro rozšíření, konstrukční připravenost na automatizaci a flexibilní dispozice rozhodují o tom, zda firma poroste na stejném místě, nebo zaplatí za nákladné stěhování. Změna přitom není jen otázkou měřítka – znamená také zpřísňující se energetické standardy, požadavky ESG a rostoucí klimatický tlak. Budova navržená s rezervou pro tyto nároky nevynutí nákladné dodatečné úpravy ve chvíli, kdy regulace nebo klima zvednou laťku. 

Odolnost má svou cenu – a tady přichází ke slovu disciplína 

Právě zde je potřeba transparentnost, která v debatách o odolnosti často chybí. Flexibilita není zadarmo. Rezerva v příkonu, pozemkové rezervy, vyšší technické standardy a škálovatelná dispozice jsou náklad placený dnes za přínosy, které se mohou projevit až za řadu let. 

Skutečná výhoda proto netkví v maximalizaci veškeré možné flexibility, ale v přesném výběru těch několika, na kterých u konkrétního provozu záleží. Pro firmu sázející na automatizaci budou kritické příkon a konstrukční řešení. Pro provoz závislý na pracovní síle – dosah trhu práce. Pro rostoucí byznys – pozemkové rezervy. Výběr lokality se tak stává cvičením v řízení rizik: nikoli „co by se mohlo stát“, ale „na co se reálně chci připravit a kolik jsem za to ochoten zaplatit“. 

Co potvrzují data 

Výzkumy největších organizací, které trh analyzují, ukazují, že jde o strukturální posun, nikoli jen o vyprávění. 

Podle Capgemini Research Institute vzrostl podíl velkých firem investujících do nearshoringu či reshoringu ze 42 % v roce 2024 na 56 % v roce 2025. Zároveň 73 % organizací rozvíjí strategii friendshoringu – tedy umísťování výroby a dodávek do zemí považovaných za stabilní ekonomické partnery – a celková hodnota plánovaných reindustrializačních investic v Evropě a Spojených státech má v příštích třech letech přesáhnout 4,7 bilionu USD. 

K podobným závěrům dospívá i výzkum McKinsey & Company: přibližně 60 % firem aktivně regionalizuje své dodavatelské řetězce a 73 % rozvíjí strategii dvojího zdrojování, jež snižuje závislost na jediném dodavateli. Výzkum společnosti Inverto ze skupiny Boston Consulting Group zase ukazuje, že více než 90 % firem považuje nearshoring a reshoring za klíčové nástroje posilování odolnosti dodavatelských řetězců a 67 % průmyslových firem plánuje další regionalizaci svých provozů. 

Závěry jsou konzistentní napříč zdroji. Firmy se nevzdávají globálního dosahu – restrukturalizují jej a budují modely méně vystavené výpadkům, zpožděním a náhlým výkyvům nákladů. Regionalizace globalizaci nenahrazuje; činí ji odolnou. 

Kam to směřuje: prémie za odolnost a sleva za zastaralost 

Stane-li se schopnost pojmout změnu novou měnou lokality, trh průmyslových nemovitostí se v příštích letech rozdělí na dvě části. Areály a lokality, které změnu zvládnou pojmout – s rezervou v příkonu, pozemky, flexibilitou a vysokými technickými standardy –, si udrží svou hodnotu a zůstanou atraktivní pro nájemce hledající stabilitu. Ty, které nelze snadno přizpůsobit, začnou ztrácet: nejprve nájemce, kteří se přesunou do lepších areálů, a poté i hodnotu – tento jev označuje branže stále častěji jako brown discount, tedy slevu za zastaralost. 

Proč střední a východní Evropa získává na síle 

V tomto světle se mění samotná povaha výhody střední a východní Evropy. Region dlouho soutěžil především cenou. Dnes je jeho silou něco trvalejšího: kombinace blízkosti největším spotřebitelským trhům Evropy, stále se zlepšující dopravní infrastruktury a přístupu ke kvalifikované pracovní síle – přesně těch flexibilit, na nichž dnešní rozhodování stojí. 

Roli hraje i poloha regionu mezi výrobními, spotřebitelskými a tranzitními trhy. Polsko, Česko, Slovensko a Maďarsko jsou přirozeně zasazeny do evropských dopravních koridorů, což umožňuje spojit výrobu, skladování a distribuci do jediné provozní sítě. Pro firmy, které chtějí zkrátit své dodavatelské řetězce, aniž by ztratily přístup na širší evropský trh, jde o výhodu, kterou samotná cena nezachytí. Střední a východní Evropa už nevítězí nejnižší cenou – vítězí svou schopností růst. 

Jak to vypadá v Accolade 

Regionalizace evropského průmyslu pro nás není novým trendem, ale směřováním, které jsme do růstu portfolia zapracovali od prvního dne. Od roku 2011 rozvíjíme průmyslové a logistické parky v Polsku, Česku, Německu, na Slovensku, v Nizozemsku, Španělsku a Chorvatsku a lokality vybíráme nejen podle jejich polohy vůči dopravním koridorům, ale i podle dostupné technické infrastruktury, potenciálu trhu práce a prostoru pro další rozvoj. 

Nejlépe se tato logika odráží v našich investicích na brownfieldech. Revitalizace brownfieldu není jen přínosem pro životní prostředí a způsobem, jak omezit zábor nové půdy. Je to zabudovaná flexibilita: stávající infrastruktura a inženýrské přípojky a lokalita už napojená na dopravní koridor snižují riziko a zkracují čas potřebný k přípravě areálu pro nové využití. Jinými slovy, brownfield často začíná s částí „kapacity pro změnu“ už na svém místě. 

Neméně důležité je, že nové investice navrhujeme s ohledem na dlouhodobý rozvoj. Budovy stavíme podle standardů Accolade White Book, získávají certifikaci BREEAM a jsou připraveny na automatizaci, vyšší energetickou účinnost i budoucí rozšíření. Lokalita tak zůstává hodnotným aktivem i tehdy, když se změní provozní procesy nebo obchodní měřítko nájemce. 

Vytržená citace: 

„Odolnost byznysu začíná dávno předtím, než se rozběhne výroba nebo než se otevře sklad. Začíná už ve fázi výběru lokality a návrhu budovy. Proto se na každou investici díváme v celém jejím životním cyklu – posuzujeme přístup k infrastruktuře, prostor pro rozšíření, energetickou účinnost a flexibilitu areálu. Právě tyto prvky rozhodují o tom, zda nemovitost bude podporovat provoz nájemce i za pět, deset či patnáct let.“ – Renata Kozáková, Commercial Director, Accolade 

Posun je patrný i v tom, jak se proměnily rozhovory s nájemci. Ještě před několika lety se točily hlavně kolem dostupnosti ploch a termínů dodání. Dnes se stále častěji soustředí na prostor pro další rozvoj, přístup k energii, připravenost budovy na automatizaci a plnění cílů ESG. Lokalita se stává součástí strategie firmy, nikoli pouhou adresou, na níž podniká. 

Lokalita jako podniková infrastruktura 

Nearshoring odpověděl na otázku, kterou vznesly nedávné krize: jak nebýt příliš daleko a příliš závislý. Tato otázka ale už patří minulosti. Otázka pro nadcházející dekádu zní jinak: jak zvolit lokalitu, která zvládne změnu, kterou zatím neznáme. 

Pro firmy, které v Evropě rozšiřují výrobu nebo logistiku, to znamená, že výběr areálu už není hledáním vhodných ploch, ale rozhodnutím o odolnosti, schopnosti škálovat a dlouhodobé konkurenceschopnosti. Lokalita už není bodem na mapě. Stává se podnikovou infrastrukturou – a jako každá infrastruktura má takovou hodnotu, jakou změnu dokáže unést. 

 

Zdroje 

1. Capgemini Research Institute, The resurgence of manufacturing: Reindustrialization strategies in Europe and the US (2025) – https://www.capgemini.com/insights/research-library/reindustrialization-of-europe-and-us-2025/ 

2. McKinsey & Company, Supply chains: Still vulnerable – Global Supply Chain Leader Survey 2024 – https://www.mckinsey.com/capabilities/operations/our-insights/supply-chain-risk-survey-2024 

3. McKinsey & Company, Tech and regionalization bolster supply chains, but complacency looms – https://www.mckinsey.com/capabilities/operations/our-insights/tech-and-regionalization-bolster-supply-chains-but-complacency-looms 

4. Inverto (Boston Consulting Group), 90% of companies see nearshoring as key way of safeguarding supply chains – https://inverto.com/en/insights/90-of-companies-see-nearshoring-as-key-way-of-safeguarding-supply-chains/ 

5. Prologis Research, Supply Chain 3.0: New Strides in Risk Readiness – https://www.prologis.com/insights-news/research/supply-chain-30-new-strides-risk-readiness 

6. Eurostat, Global value chain disruptions and enterprise responses in the EU – https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=Global_value_chain_disruptions_and_enterprise_responses_in_the_EU